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2026年9月4日 / 性能
長期優良住宅とは？メリット・デメリットや認定条件、費用をまとめて解説
家づくりについて調べていると「長期優良住宅」という言葉をたくさん見かけるのではないでしょうか。名前から「長く住める、性能の良い家」というイメージは持てても、一般的な住宅と何が違うのか、認定を取得することでどんなメリットが生まれるのかまでは、なかなか把握しにくいもの。
この記事では、長期優良住宅とはどのような住宅なのか、メリット・デメリット、認定条件や費用、ZEHとの違いまでを整理して解説します。取得を検討している方は、家づくりの判断材料としてお役立てください。
目次
1. 長期優良住宅とは？普通の住宅・ZEHとの違い
長期優良住宅とは、長く良好な状態で住み続けられるよう、住宅の性能と維持管理について一定の基準を満たし、所管行政庁（都道府県や市区町村）から認定を受けた住宅のことです。
重要なのは、「建てるときの性能」だけを評価する制度ではないという点です。
✅ 地震に強い構造が確保されているか
✅ 断熱性能が一定水準以上か
✅ 柱や床など主要構造部が傷みにくい工夫がされているか
✅ 給排水管を点検・交換しやすい設計になっているか
こうした項目に加え、入居後の点検・修繕計画まで含めて審査されます。
「建て方とお手入れの方針まで含めて、長く住み続けることを前提に設計された家」と理解するのがいいでしょう。
近年、新築戸建住宅における長期優良住宅の認定取得数は増加傾向にあり、一部の特別な住宅に限られた制度ではなくなっています。
ZEHとはどこが違う？
長期優良住宅とあわせてよく耳にする『ZEH（ゼッチ）』は、断熱性能の強化と太陽光発電などの創エネ設備を組み合わせ、消費エネルギーと創出エネルギーのバランスをとることに特化した住宅です。
一方、長期優良住宅が評価する項目は省エネ性能にとどまらず、耐震性・劣化対策・維持管理のしやすさ・メンテナンス計画など、より多岐にわたります。
なお、新築の長期優良住宅には断熱等性能等級5以上・一次エネルギー消費量等級6以上の省エネ性能が義務付けられており、これはZEH水準と同等の基準です。
つまり「どちらかを選ぶ」という二者択一ではなく、両方の基準を同時に満たす住宅も存在します。
それぞれ評価の目的が異なる制度として理解しておきましょう。
住宅性能評価とは何が違う？
もうひとつ混同されやすいのが「住宅性能評価」です。
長期優良住宅：長く住み続けるための基準を満たした計画を「認定」する制度
住宅性能評価：その住宅の性能がどの水準にあるかを「評価・表示」する制度
目的が異なる制度のため、併用して取得することも可能です。
2. 認定を受けるための条件
「性能が良ければ自動的に長期優良住宅になる」というわけではありません。
国が定めた基準を満たしたうえで、所管行政庁への申請・認定取得が必要です。 戸建住宅の場合、主に以下の項目が審査されます。
✅ 劣化対策：柱・床など主要構造部を長持ちさせる工夫があるか
✅ 耐震性：大規模地震に備えた性能が確保されているか
✅ 省エネルギー性：断熱・省エネ性能が一定水準以上か
✅ 維持管理・更新のしやすさ：給排水管などを点検・交換しやすい設計か
✅ 住戸面積：延べ面積75㎡以上、うち少なくとも1フロアが40㎡以上
✅ 居住環境：地域の景観・まちなみへの配慮
✅ 災害への配慮：立地・地盤条件に応じたリスク対策
✅ 維持保全計画：30年以上にわたる点検・修繕計画の策定
申請のタイミングに注意
新築の場合、認定申請は工事着工前に行う必要があります。 「完成後に取得しておけばよかった」となっても、後から遡って認定を受けることはできません。
取得を検討しているのであれば、家づくりの初期段階で住宅会社に相談しておくことが重要です。
3. 長期優良住宅のメリット
認定取得によるメリットは、大きく「住宅性能面」と「費用・税制面」の2つに分けられます。
長く住むことを前提とした家づくりができる
長期優良住宅では、耐震性・省エネ性能に加え、経年劣化を抑える工夫や設備の更新しやすさまで求められます。
住宅は完成がゴールではなく、そこから数十年にわたって暮らし続けるものです。将来の点検・メンテナンスまで設計段階から組み込まれていることは、長期居住を見据えた方にとって確かな安心材料となります。
住宅ローン減税の優遇
2026〜2030年に入居する新築の長期優良住宅では、住宅ローン減税の借入限度額が4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）に設定されています。
控除率は0.7%、控除期間は最大13年です。
ただし、「4,500万円 × 0.7% × 13年分が必ず還付される」という意味ではありません。実際の控除額は年末ローン残高や所得税・住民税の納税額によって変わります。
「長期優良住宅なら〇万円お得」と一律に試算するのではなく、自分たちの条件でどの程度の差が生じるのかを確認することが重要です。
固定資産税・その他の税制優遇
| 税目 | 一般住宅 | 長期優良住宅 |
|---|---|---|
| 固定資産税（1/2軽減）の適用期間 | 3年間 | 5年間 |
| 不動産取得税の控除額 | 1,200万円 | 1,300万円 |
| 登録免許税（所有権保存登記） | 0.15% | 0.1% |
税制優遇には適用期限や要件が設定されており、制度が変更される可能性もあります。実際に利用する際は、最新の情報を確認するようにしましょう。
4. デメリットと後悔しないための注意点
メリットが多い一方で、認定取得には相応の費用と手間が伴います。「想定と違った」とならないよう、デメリットも事前に把握しておくことが大切です。
建築費が増加することがある
標準仕様が認定基準を満たしていない場合、断熱性能・耐震性・劣化対策などを強化するための追加工事が必要になることがあります。
一方、住宅会社によっては標準仕様のままで認定基準を満たせるケースもあります。
「長期優良住宅＝割高」と一概に判断せず、「現在の標準仕様から何を追加すれば認定を取得できるのか」 を住宅会社に確認することが判断の出発点です。
申請費用が発生する
認定取得には、行政への申請手数料・審査費用・住宅会社への申請代行費用などが発生します。これらの金額は自治体や住宅会社によって異なるため、一律ではありません。
見積もりを確認する際は、 「申請費用は建物価格に含まれていますか？」 と明確に確認しておくと、後からの費用相違を防ぐことができます。
入居後も継続的なメンテナンスが求められる
見落とされやすいのが、認定取得後に生じる維持管理の義務です。長期優良住宅では、認定時に策定した維持保全計画（30年以上）に基づいて定期的な点検・修繕を実施し、その内容を記録として残すことが求められます。
「認定を取得すれば、あとは特に何もしなくていい」というわけではありません。
ただし、この点は必ずしも純粋なデメリットとは言い切れません。長く住む住宅であれば、長期優良住宅でなくても外壁・屋根・設備の点検や修繕はいずれ必要になります。
「義務として課される」ではなく、「あらかじめ計画が整備されている」と捉えると、むしろ維持管理の見通しが立てやすいとも言えます。
5. 取得するか迷ったら？費用も含めてトータルで考えよう
長期優良住宅には住宅性能・税制優遇など多くのメリットがある一方、建築費の増加・申請費用・入居後の維持管理といったコストも生じます。
「税制がお得だから取得する」「住宅会社にすすめられたから取得する」という理由だけで判断するのではなく、自分たちの条件で何がどう変わるのかを比較・検討することが重要です。
長期優良住宅は、「認定を取得すること」自体がゴールではありません。
これから長く暮らしていく住宅だからこそ、建築コスト・税制優遇・入居後のメンテナンスまでをトータルで検討し、自分たちにとって本当にメリットがあるかどうかを判断することが大切です。
タナカホームズでは、全棟で長期優良住宅と同等の性能を標準仕様としてご提供しています。性能にこだわった家づくりを検討したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
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会社名：田中建設株式会社
部署名：経営管理室
執筆者名：大勢待 昌也
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