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2026年8月12日 / お金・ローン
フラット35とは？メリット・デメリットや向いている人を解説
住宅ローンを選ぶ際、変動金利と固定金利のどちらにするか迷う方も多いでしょう。将来の金利上昇や返済額の変化が不安な場合、選択肢となるのが「フラット35」です。
フラット35は、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。資金受取時に完済までの金利が決まるため、返済計画を立てやすい一方、住宅の技術基準や固定金利ならではの注意点もあります。
この記事では、フラット35の仕組みやメリット・デメリット、審査・利用条件、フラット35S、向いている人についてわかりやすく解説します。
目次
4.フラット35の審査・利用条件｜団信やフラット35Sも確認
5.フラット35が向いている人は？民間住宅ローンとの違いも比較
1.フラット35とは？全期間固定金利の仕組み
フラット35とは、全国の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。名前のとおり、借入期間は最長35年。最大の特徴は、借入期間中の金利が原則として変わらない「全期間固定金利」であることです。
住宅ローンには、大きく分けて変動金利と固定金利があります。変動金利は市場金利の動きに応じて借入金利が見直されるため、将来の返済額が変わる可能性があります。
一方、フラット35は資金受取時に借入金利が確定し、その後は市場金利が上昇しても適用金利は変わりません。 つまり、「35年間ずっと同じ金額を返す」と単純に言い切れるわけではありませんが、元利均等返済で借入条件に変更がなければ、基本となる毎月の返済額を長期にわたって見通しやすい住宅ローンです。
フラット35の金利は毎月見直されます。また、借入期間が20年以下か21年以上か、融資率が9割以下か9割を超えるか、加入する団体信用生命保険の種類などによっても異なります。申し込んだ日の金利ではなく、原則として資金受取時の金利が適用される点も覚えておきましょう。
2.フラット35のメリット
フラット35の魅力は、単に「固定金利」というだけではありません。家計管理のしやすさや、保証料・繰上返済手数料などにも特徴があります。
完済まで金利上昇の影響を受けにくい
一番のメリットは、借入時に完済までの金利が確定することです。
住宅ローンは20年、30年と返済が続くケースが多く、その間に市場金利がどう動くかを正確に予測することはできません。フラット35なら、借入後に市場金利が上がっても適用金利は変わらないため、「数年後に返済額が大きく増えたらどうしよう」という不安を抑えやすくなります。
教育費が増える時期や、車の買い替え、老後資金など、将来の支出も含めて家計を考えたい家庭にとって、返済計画を立てやすいことは大きな安心材料です。
返済額を見通しやすく、家計管理がしやすい
毎月の住宅ローン返済額が見通しやすいと、生活費や貯蓄にいくら回せるかも考えやすくなります。
特に子育て世帯では、進学などに合わせて教育費が増えていきます。住宅ローンだけを基準に家づくりの予算を決めるのではなく、「住んだあとにどれくらい家計へ余白を残せるか」まで考えることが大切です。 固定金利は、将来の金利を予想して借りるというより、「返済額を確定させて暮らしの計画を立てたい」という考え方と相性のよい選択肢です。
保証料と繰上返済手数料が不要
フラット35では保証料が不要です。また、通常のフラット35では繰上返済手数料もかかりません。
一部繰上返済は、インターネットサービス「住・My Note」を利用する場合は10万円以上、金融機関の窓口では100万円以上から申し込めます。余裕資金ができたときに少しずつ元金を減らしていきたい方にも利用しやすい仕組みです。
ただし、融資手数料や物件検査手数料などは別途必要です。住宅ローンを比較するときは、金利だけではなく、借入時にかかる費用を含めて確認しましょう。
勤務形態にかかわらず検討しやすい場合がある
フラット35には年収に対する総返済負担率など、公開されている申込要件があります。
そのため、自営業の方や転職後の方など、民間金融機関の住宅ローンとあわせて幅広く選択肢を検討したい場合に候補になることがあります。
ただし、「自営業なら審査に通りやすい」「勤続年数が短くても必ず借りられる」という意味ではありません。収入状況やほかの借入れ、購入する住宅などをもとに審査が行われるため、早めに事前相談をしておくと安心です。
3.フラット35のデメリット・後悔しやすいポイント
メリットがある一方で、フラット35がすべての人に適しているわけではありません。利用後に「思っていたのと違った」とならないよう、注意点も確認しておきましょう。
変動金利より借入時の金利が高いことがある
一般に、全期間固定金利は、借入時点では変動金利より金利が高く設定されることがあります。 その後も低金利が続けば、結果として変動金利のほうが総返済額を抑えられる可能性があります。反対に金利が上昇すれば、固定金利にしていた安心感が大きくなります。
大切なのは、どちらが得かを当てることではなく、金利上昇のリスクをどこまで家計で受け止められるかを考えることです。
市場金利が下がっても自動では金利が下がらない
全期間固定金利は、金利上昇時には安心ですが、市場金利が下がった場合も借入金利はそのままです。 より低い金利の住宅ローンへ借り換える方法はありますが、再度審査が必要になり、登記費用や融資手数料などの諸費用もかかります。
「固定だから絶対に得」ではなく、安心を重視するための選択肢と考えるとわかりやすいでしょう。
住宅にも一定の技術基準がある
フラット35は、申込者だけでなく、対象となる住宅にも条件があります。
住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを確認し、原則として適合証明書を取得する必要があります。
注文住宅では、設計段階からフラット35を利用する予定であることを住宅会社に伝えておくとスムーズです。検査にかかる費用もあるため、資金計画の中に含めて考えておきましょう。
頭金が少ないと金利が変わる場合がある
フラット35では、建設費や購入価額に対する借入額の割合を「融資率」といい、融資率9割以下と9割超では借入金利が異なります。9割を超える場合は、返済の確実性などについてより慎重に審査されます。 自己資金をいくら入れるかは、手元資金とのバランスも大切です。金利を下げるために貯蓄を使い切るのではなく、引っ越し後の生活費や家具・家電、予備費も残したうえで考えましょう。
4.フラット35の審査・利用条件｜団信やフラット35Sも確認
フラット35を利用するには、申込者と住宅の両方が条件を満たす必要があります。
2026年4月1日時点の主な申込要件では、原則として申込時の年齢が満70歳未満であること、年収に占めるすべての借入れの年間返済額の割合である「総返済負担率」が基準内であることなどが定められています。
総返済負担率の基準は、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下です。ここには住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローンなども含まれます。
借入額は100万円以上1億2,000万円以下で、建設費または購入価額以内。借入期間は原則15年以上で、最長35年ですが、申込時の年齢によって上限が短くなる場合があります。
また、フラット35には団体信用生命保険「新機構団信」があります。加入者が死亡した場合や所定の身体障害状態になった場合などに、以後の返済が不要となる仕組みです。健康上の理由などで団信に加入しない場合でもフラット35を利用できる点は特徴のひとつですが、万一の場合の保障を別途どう準備するかは十分に考える必要があります。
さらに、省エネルギー性や耐震性など一定の性能を備えた住宅では「フラット35S」を利用できる場合があります。2026年7月時点では、住宅性能に応じて当初5年間の金利が引き下げられる仕組みで、ZEH、金利Aプラン、金利Bプランなどがあります。
注文住宅を建てるなら、住宅性能と住宅ローンを別々に考えるのではなく、「建てたい家がどの金利引下げ制度の対象になるか」まで住宅会社へ確認しておくと、資金計画をより具体的に立てやすくなります。
5.フラット35が向いている人は？民間住宅ローンとの違いも比較
フラット35と銀行などの民間住宅ローンは、どちらが優れているというものではありません。重視したいことによって向き・不向きが変わります。
フラット35が向いているのは、たとえば「将来の金利上昇が不安」「毎月の返済額をできるだけ安定させたい」「長期の家計計画を立てやすくしたい」という方です。
また、自営業や転職後などで、民間住宅ローンだけに絞らず選択肢を広げて比較したい方にも検討価値があります。
一方、借入時の金利をできるだけ低く抑えたい方や、金利上昇のリスクを家計で吸収できる方は、変動金利を含む民間住宅ローンが合う場合もあります。
住宅ローン選びで大切なのは、「今いちばん金利が低い商品」を探すことだけではありません。借入額、返済期間、家族構成、教育費、今後の働き方、手元に残す貯蓄まで含めて、自分たちが安心して返していける方法を選ぶことです。
山口・広島で注文住宅を検討している方も、土地や建物の予算と住宅ローンを切り離さず、まずは家づくり全体の資金計画から整理してみましょう。タナカホームズでは、住まいのご希望を伺いながら、資金計画や住宅ローンの試算も含めて家づくりをご案内しています。
6.まとめ
フラット35は、完済まで金利が変わらないため、将来の返済額を見通しやすい住宅ローンです。一方で、変動金利より借入時の金利が高くなる場合や、住宅の技術基準を満たす必要があるなど、事前に確認しておきたい点もあります。金利の低さだけで判断せず、家族構成や将来の支出、手元に残す資金まで含めて、自分たちに合う返済方法を選ぶことが大切です。
タナカホームズでは、土地や建物のご希望を伺いながら、住宅ローンの試算を含めた資金計画をご案内しています。山口・広島で注文住宅をご検討の方は、家づくりにかかる総額や無理のない返済計画について、ぜひお気軽にご相談ください。
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会社名：田中建設株式会社
部署名：経営管理室
執筆者名：大勢待 昌也
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